Come sarà il mercato immobiliare del futuro? Il dato è particolarmente interessante per l’Italia, Paese in cui il “mattone” ha da sempre una grande importanza sotto il profilo economico e finanziario. A questo proposito, Nomisma prevede per i prossimi decenni una riduzione moderata del valore medio degli immobili residenziali italiani, compresa tra il -4,2% e il -6,2%.

Una flessione contenuta, spiegano gli analisti, che si inserisce in un quadro di trasformazione del mercato e di rinnovate regole europee in materia bancaria.

Cosa succede: nuove regole per le banche

La principale novità è rappresentata dall’entrata in vigore – dal 1° gennaio 2025 – del regolamento europeo CRR 3 (Capital Requirements Regulation), che introduce criteri più severi per la valutazione degli immobili posti a garanzia dei mutui.

In virtù di questo documento, le banche sono chiamate a stimare in modo più prudenziale il Property Value, cioè la potenziale perdita di valore di un bene immobiliare nel corso della durata del finanziamento.
L’obiettivo è rafforzare la solidità del sistema creditizio, riconoscendo che i prezzi delle case sono soggetti a cicli economici anche molto ampi e che questi possono influire sulla stabilità finanziaria complessiva.

Le proiezioni: le differenze territoriali

Per stimare l’evoluzione del mercato, Nomisma ha sviluppato un modello di analisi basato su dati storici dal 1988 e aggiornato ogni sei mesi. Le simulazioni a 30 anni indicano una perdita media potenziale di valore compresa tra il -4,2% e il -6,2%, con differenze sensibili in base alla posizione geografica e alla tipologia urbana.

Nei capoluoghi di provincia, la flessione stimata si ferma attorno al -4,5%, con una maggiore tenuta per le zone centrali rispetto alle aree periferiche. Le città metropolitane mostrano una resilienza più marcata, confermando il ruolo trainante dei grandi centri urbani nel mercato immobiliare nazionale.
Situazione diversa nei comuni più piccoli, dove la perdita potenziale arriva fino al -6,25%, penalizzata dal calo demografico e da una domanda abitativa più debole. Le località turistiche, invece, rappresentano un’eccezione positiva: qui la contrazione attesa è minima, attorno al -4,24%, grazie alla costante richiesta sia per uso abitativo che per investimento.

Il possibile scenario futuro 

Secondo Nomisma, il mercato immobiliare italiano si trova oggi nelle fasi iniziali di un nuovo ciclo. Ciò significa che i valori attuali potrebbero essere inferiori rispetto a quelli che si registreranno al termine del ciclo stesso.
In assenza di shock economici rilevanti, lo sconto da applicare ai prezzi medi per il calcolo del Property Value resta quindi contenuto.

Come sottolinea Enrico Bronchi, Head of Finance Market & Real Estate Business Development di Nomisma, la localizzazione rimane il fattore chiave per la stabilità nel tempo: centri urbani e mete turistiche si confermano le aree più resilienti, mentre i piccoli comuni restano più esposti alle oscillazioni economiche e demografiche.